古家付土地とは？売却と購入で必要な解体工事

古家付土地とは？

古家付土地とは、老朽化した建物が建っている状態で売り出されている土地のことを指しています。一般的に、築20〜30年以上が経過した建物で、建物としての資産価値がほとんどないと判断されています。建物は存在しているものの、居住や再利用を前提とせず、基本的には解体を想定して売却される不動産です。売買価格の設定においても、建物の価値はほぼゼロとして計算され、土地価格から解体費用分を差し引いた金額で提示されるケースが一般的です。

これに対して中古住宅付土地は、建物にも一定の価値が認められ、そのまま住んだりリフォームやリノベーションをして活用することを前提としている物件を指しています。中古住宅付土地は建物込みの価格で売買されるのに対し、古家付土地は解体前提の土地として扱われる点が、大きな違いです。

古家付土地を売却するケース

古家付土地を売却する場合、建物としての価値がないのであれば、解体して更地にしてから売却した方がよいケースも少なくありません。解体して更地にすることで、買主はすぐに建築計画を立てることができるため、購入対象者の幅が広がります。とくに新築希望者にとっては、解体の手間や費用負担がない更地のほうが、魅力的に映る傾向があります。ただし、解体には費用がかかるため、売却価格とのバランスを慎重に見極める必要があります。

また、税金面のデメリットも理解しておかなければなりません。住宅が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、固定資産税が軽減されています。しかし、建物を解体して更地にすると、この特例が外れて翌年度から固定資産税が上がる可能性があります。そのため解体のタイミングは、売却時期と合わせて検討することが重要です。

古家付土地を購入するケース

古家付土地を購入する場合にも、注意が必要です。価格が安く思えても実際には解体費用が別途かかり、建物本体だけでなく、ブロック塀や庭木、物置、カーポート、浄化槽、地中埋設物などの撤去費用も発生する可能性があります。そのため、古家付土地を購入する際は、事前に解体見積もりを取得することが大切です。

解体費用を含めた総額で比較しなければ、本当に割安な物件かどうか判断できません。複数社から相見積もりを取り、内訳を確認することで、適正価格を把握することができます。

まとめ

古家付土地の売買では、売主にとっても買主にとっても、建物に価値がないという前提を正しく理解し、解体費用を見据えた計画を立てることが必要です。