マンション・アパートの敷地利用権とは？敷地権との違いを解説

敷地利用権とは？マンション・アパートにおける定義

敷地利用権とは、マンションやアパートが建つ敷地を利用できる権利を指します。建物と土地は本来別個の権利として扱われますが、マンションでは多数の区分所有者が同一の土地を共同で利用するため、敷地利用権を明確に定める必要があります。

1983年（昭和58年）の区分所有法改正により「敷地利用権」の概念が定義され、専有部分（自分の部屋）と一体で管理される仕組みが整いました。例えば、分譲マンションを購入すると、部屋の区分所有権と合わせて敷地利用権を取得することになります。住人全員で敷地利用権を共有することになり、持分割合は専有部分の床面積に応じて決まるのが一般的です。

敷地権や借地権との違い

敷地利用権と混同されやすい用語が「敷地権」です。敷地権は建物と土地を切り離して売却できないよう登記された権利の状態をさします。敷地権が登記されているマンションでは、売買時に部屋の移転登記のみで手続きが完了し、土地の個別登記は不要となります。

もうひとつの似た用語が「借地権」です。借地権とは、土地を地主から借りた状態で建物を区分所有する形態です。通常はマンションの専有部分を所有すると敷地利用権を取得しますが、建物によっては借地権を与えられる場合があります。借地権付きのマンションでは地主への地代の支払いが発生するため、購入前に確認が必要です。

分離処分禁止と解体工事への影響

区分所有法では、専有部分と敷地利用権を分離して処分することを原則として禁止しています。本来、土地と建物は別々で売買することが可能ですが、マンションのように1つの土地に多くの家がある状態では土地と建物を分離売買するのは難しくなります。また、土地と建物の権利、どちらかだけを第三者に譲渡することもできません。

マンションを解体して更地化し、第三者に売却する場合、敷地利用権の持分割合に応じて分配金が支払われ、土地と建物の権利は消失します。ただし、マンションの解体は一定数の区分所有者の合意が必要となり、個人の判断で勝手に進めることはできません。築年数の古いマンションではアスベストを含む建材が使われているケースもあり、解体時には事前調査を行い、定められた手順での処理が必要です。

まとめ

マンションの敷地利用権は、住人である区分所有者が敷地を利用するための権利で、住人全員で権利を共有します。専有部分と敷地利用権を分離して売買することは禁止です。マンションやアパートの解体時には、土地と建物の権利を合わせて手放すのが一般的です。