居抜き工事とは？物件を借りる際の選択肢と注意点

内装や設備を残したまま行うのが居抜き工事

居抜き工事とは、前のテナントの内装や造作、設備がそのまま残されている物件の改装工事を指します。飲食店の厨房設備や客席、美容室のシャンプー台などが残された物件は「居抜き」と呼ばれ、そのまま設備が使える状態で次の借主に引き渡されます。

本来、テナント用の物件は内装が何もない状態で借りるのが一般的でした。退去するときに内装や設備を撤去し、元の形に戻して貸主に返すのが基本です。しかし、まだ使える設備を壊して捨ててしまうのは無駄が大きく、解体工事をするのにも費用がかかります。そこで、設備を活用できる居抜きの仕組みが出来上がりました。

居抜き工事は、物件の新しい借主が行うのが一般的です。既存の内装や外装で活かせる部分はそのまま利用し、新たに自社に適した雰囲気になるよう居抜き工事を行います。

居抜き物件とスケルトン物件の違い

居抜き工事に対して、スケルトン工事とは、内装や設備、配管などをすべて撤去し、コンクリートの躯体だけの状態にする解体工事です。退去する借主がスケルトン工事を行ってから、貸主に物件を返すことを「スケルトン返し」と呼びます。

これから店舗を構える側から見れば、居抜き物件を借りて居抜き工事をするか、躯体だけのスケルトン物件に内装を一からつくるか、という選択になります。

違いが大きいのは工期と自由度です。居抜き工事は必要な部分だけ手を入れる範囲で済むこともあるため、開店までの期間を短く抑えられます。ただし、前の店舗のレイアウトや配管の位置に縛られるため、思いどおりの間取りにできるとは限りません。引き継いだ設備が老朽化していて、入居後に修理や交換が必要になる場合もあります。

スケルトンから始める場合は、間取りや設備の位置を自由に決められますが、改装工事を一式行うことになり工期は長くなります。また、スケルトン状態で借りた場合、返す時もスケルトン返しを求められるのが一般的です。

居抜き工事が必要な物件を借りる際の注意点

借りる側が注意したいのは、造作譲渡で引き継ぐ範囲と、将来の原状回復義務です。内装付きで借りた場合、契約条件によって入居時の状態に戻すことが求められたり、スケルトン返しを求められたりすることもあります。

スケルトン返しが条件になっていると、自分が退去するときに、前のテナントの内装も含めて解体工事で撤去する必要があります。契約書にある原状回復条項を必ず読み、返す時も居抜きでいいのか、撤去する場合の範囲が内装だけなのか設備や配管まで含むのかを、確かめましょう。

まとめ

居抜き工事は、残された内装や設備を活かして新しい借主が行う改装工事です。スケルトン状態の物件を借りるより工期を抑えられる一方、レイアウトの制約や設備の老朽化というリスクもあります。賃貸契約前に、返す際の原状回復の条件を書面で確認しておきましょう。